EL EMBARGO INMOBILIARIO

La definición de embargo inmobiliario es, paradójicamente, simple en su estructura: Ocupación, o retención de bienes, hecha por mandato de un juez o tribunal, ejecutándose como consecuencia de una deuda no pagada. La figura de Embargo se realiza para asegurar la satisfacción de las responsabilidades que haya contraído la persona embargada en determinada deuda.

Miles de dueños de viviendas sufren un embargo inmobiliario al año por no poder pagar oportunamente sus deudas a los bancos o acreedores que otorgan dinero con base a hipotecas de bienes inmuebles.

Esta práctica está cobijada por los artículos 2126 al 2170 y 2204 al 2218 de Código Civil y por los artículos 673 al 779 del Código de Procedimiento Civil, avalando así su legalidad total y el derecho que tienen los acreedores a recibir como pago los Inmuebles de los deudores.

Generalmente, cuando un banco o prestamista obtiene un inmueble por parte del pago parcial o total de una deuda morosa, realiza una subasta pública para incrementar, en muchas ocasiones, su valor real.

El embargo inmobiliario tiene tres características generales:

1-La figura del Tribunal: Entra en acción simplemente para realizar la observación de que todos los procesos estén dentro de la ley y para ser intermediario neutral entre las partes del proceso. Éste tipo de Embargo es un procedimiento totalmente extrajudicial, es decir que ninguna de las partes podrá ser juzgada por algún delito si se rigen por las leyes y estatutos legales: - El deudor no puede recibir pena judicial por morosidad, es decir, que no puede ser juzgado ni sentenciado a pena carcelaria por falta de pagos en un crédito hipotecario o de otra índole que involucre su inmueble como aval de cumplimiento.

2-El embargo se divide en dos etapas antes de su ejecución: Sustracción del inmueble del dominio del deudor (desalojo) y preparar el inmueble para su venta o subasta.

3-El plazo máximo de un embargo inmobiliario es de 120 días si es que el afectado y su personal jurídico ha sido eficiente a la hora de resolver las incidencias oportunamente y las adversidades procesales han sido superadas satisfactoriamente; de lo contrario una ejecución de un embargo podría llevarse a cabo en 30 días.

Sobre las oportunidades de los Afectados por un Embargo Inmobiliario:

Al ejecutarse un embargo Inmobiliario, los “nuevos dueños” del inmueble realizarán una subasta pública donde el afectado es el primer beneficiario y pujador de no haber subastadores; él podrá ofrecer un precio por el inmueble por intermedio de su abogado.

En dichas subastas, el Mayor postor y último subastador será quien adquiera el inmueble. Es OBLIGACIÓN del acreedor incluir en la subasta al afectado o dueño del inmueble a subastar.
Si en dado caso, el precio final del Mayor postor y último subastador es insuficiente para el acreedor o “nuevo dueño” del inmueble, se creará el procedimiento denominado “Puja Ulterior”.

¿Qué es la Puja Ulterior?

Es un procedimiento regulado por el Código de Procedimiento civil en su artículo 708, que permite a cualquier individuo para que una vez adjudicado el inmueble al Mayor postor y último subastador por medio de subasta pública, pueda realizar una nueva puja por intermedio de su abogado siempre y cuando no sobrepase los ocho días. Después de ejecutar ésta ordenanza, empezará una nueva subasta del inmueble en base al nuevo precio de la puja ulterior. Ésta fórmula solo es posible si el nuevo precio ofrecido por este estilo de puja supera el 20% al precio de la subasta.

En un embargo inmobiliario puede realizarse a un bien registrado o no registrado.
Si la puja ulterior es favorable al beneficiario de la hipoteca, no serán admitidas más ofertas.

Sobre demás incidencias:
En casos en que un mismo deudor tenga dos o más hipotecas sobre el mismo inmueble se procederá a graduar los sucesos en tiempo de adquisición de las deudas de primer rango o grado (entiéndase como la fecha más antigua en que se acordó el préstamo con aval de inmuebles), de segundo rango o grado (la subsiguiente) y así sucesivamente.
Cuando se realiza efectivamente un embargo inmobiliario, se restringe al deudor el derecho administrativo y de uso sobre el inmueble afectado, todos sus frutos naturales y civiles.